8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，提出新出让土地以及已出让但尚未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；继续采用预售模式的项目，原则上要等到单体建筑主体结构封顶后才能预售。与此同时，预售资金监管进一步加强。值得注意的是，这并不是简单地“取消期房”，而是从制度上逐步把房地产销售模式由预售为主，推向现房销售与严格预售并存的新阶段。

现房销售政策的重要背景是，中国房地产市场的供求关系已经发生明显变化。2026年1-8月，全国新建商品房销售面积4.99亿平方米，同比下降12.1%；与此同时，二手房交易网签面积达到5.49亿平方米，已经超过同期新房销售面积。过去住房短缺时代需要依靠预售制度加速建设、扩大供给，而当房地产从增量扩张逐步进入存量时代后，制度目标也开始从“提高开发速度”更多转向“控制风险和提高品质”。

现房销售最大的变化，是重新安排了房地产开发过程中谁先出钱、谁承担风险。传统预售模式下，开发商拿地后不久即可销售期房，购房人的首付款和按揭贷款很快进入项目，因此居民实际上承担了相当一部分房地产开发过程中的融资功能。一旦开发商资金链出现问题，项目尚未完工，购房人却已经开始承担房贷，这也是过去几年部分项目出现延期交付后矛盾较为集中的原因。

新制度则试图把这种风险重新放回开发商和金融机构。按照配套信贷政策，现房项目的个人住房贷款要在销售备案后发放；预售项目的个人住房贷款原则上要等到项目竣工备案后才能发放。也就是说，未来从拿地到竣工这一阶段，需要更多依靠开发商自有资金、开发贷款以及资本市场融资完成，而不是过早依赖购房者资金。

这实际上触及了中国房地产过去“高杠杆、高周转”模式的底层逻辑。过去房地产企业竞争的一个重要能力，是快速拿地、快速开工、快速预售，再用销售回款投入下一批项目。如果现房销售逐步成为主流，项目资金占用时间将明显延长，房企真正比拼的将不再只是周转速度，而是融资能力、成本控制、产品能力和项目经营能力。

对于购房者而言，这可能是最容易感受到的变化。买房将逐渐从“看沙盘、看样板间、等两三年交付”，转变为更接近普通商品交易的“所见即所得”。房屋采光、景观、户型、施工质量乃至小区实际环境，在交易前都有机会被真实观察；政策同时推动“交房即交证”，信息不对称和交付风险都有望下降。

总而言之，现房销售可能成为房地产新旧发展模式之间的一条分界线。房地产正在逐渐从一个高度依赖杠杆和周转速度的行业，转向一个更加依赖资本实力、融资能力和产品品质的行业。对购房者而言，是从承担开发风险转向购买已经完成的产品；对房企而言，则意味着真正的竞争，可能要从“谁跑得快”，重新回到“谁能把房子造得更好”。